Dziwne dane o brakujących mieszkaniach w Polsce. "Luka może być myląca" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

"Półtora miliona rodzin w Polsce nie ma własnego mieszkania i może o nim tylko pomarzyć. Tymczasem, jak podaje GUS, zapaść w mieszkaniówce pogłębia się" - czytamy w artykule z Interii, którego tytuł brzmi "Brak 1,5 mln mieszkań". Refren brzmi znajomo? Z całą pewnością, ponieważ jest powtarzany od co najmniej 20 lat. Wspomniany cytat pochodzi z kwietnia 2005 roku. Od tamtego czasu w Polsce przybyło kilka milionów lokali. O co więc chodzi z ta luką mieszkaniową? Czy nie jest ona przypadkiem wiecznie oddalającym się horyzontem?

Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2005 roku w Polsce było 12,8 mln mieszkań. Najnowsze dane GUS odnoszące się do 2023 roku mówią już o 15,6 mln. Biorąc pod uwagę, że w ostatnich latach buduje się ponad 200 tys. lokali rocznie (w poprzednim roku mieliśmy jednak pewne wyhamowanie dynamiki) obecnie jest ich prawdopodobnie około 15,8 mln.

W ciągu 20 lat przybyło nam więc 3 mln lokali. Czy więc luka mieszkaniowa została zasypana? Jeżeli zawierzylibyśmy tytułowi artykułu sprzed 20 lat, z dostępnością własnego "M" nie powinno być kłopotu.

Tymczasem wciąż mówi się, że na polskim rynku brakuje około 1,5-2 mln nieruchomości (tę ostatnią liczbę podaje choćby raport PwC z 2022 roku).

Jeżeli zrobilibyśmy prostą ekstrapolację trendu i przyjęli, że rocznie będzie nam przybywać wspomniane 200 tys. lokali, to problem powinien się rozwiązać najpóźniej do roku 2035. Powstaje jednak pytanie, czy i wtedy nie będziemy słyszeć o braku 1,5 mln mieszkań.

Zastanówmy się więc, w jaki sposób oblicza się lukę mieszkaniową. Jak tłumaczy Maciej Kamiński z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu w artykule "Luka mieszkaniowa - aspekt definicyjny i problem pomiaru na przykładzie Wrocławia", w literaturze naukowej nie ma powszechnie obowiązującej definicji. Najczęściej mówi się, że to różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą dostępnych na rynku nieruchomości.

Według GUS w Polsce w 2021 r. (ostatni spis powszechny) było 12,5 mln gospodarstw domowych. Oznaczałoby to, że luka mieszkaniowa nie istnieje. O co więc chodzi?

Po pierwsze, choć od kilku lat zaczyna ubywać Polaków, co jest skutkiem bardzo niskiej dzietności, która jest z nami od mniej więcej połowy lat 90., to jednocześnie w ostatnim czasie szeroko otworzyliśmy się na migrantów.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2024 roku w naszym kraju żyło około 37,7 mln osób, jednak liczba ta nie uwzględnia sporej części przybyszów z innych krajów. Jakiej? Trudno powiedzieć, ponieważ nie jest łatwo stwierdzić, ilu obcokrajowców właściwie w Polsce jest. Szacunki, na które powołuje się Polski Instytut Ekonomiczny, mówią o ok. 2,5 mln migrantów. To by oznaczało, że w naszym kraju mieszka blisko 40 mln osób.

Jeżeli przyjąć, że wielkość gospodarstw domowych obcokrajowców jest zbliżona do wielkości gospodarstw domowych Polaków (średnia liczebność gospodarstwa domowego to 2,43 osoby), to oznaczałoby, że do wspomnianej liczby 12,5 mln należałoby dodać milion gospodarstw domowych. Ale znów - jeśli mamy 15,8 mln mieszkań i 13,5 mln gospodarstw, to oznacza, że luki mieszkaniowej nie ma.

Drugą sprawą jest fakt, że część mieszkań stoi pustych. Spis powszechny z roku 2021 mówił o około 1,8 mln pustostanów. Problem w tym, że nie był to najlepszy moment, żeby badać ten akurat aspekt polskiego krajobrazu społecznego, ponieważ mieliśmy wtedy do czynienia z lockdownami. A te oznaczały, że wiele osób, zwłaszcza studentów, wróciło - prawdopodobnie na niedługi czas - do rodziców i zwolniło tym samym tysiące mieszkań. Ile? Tego nie wiemy.

Możemy jednak ostrożnie zakładać, że liczba pustostanów jest przeszacowana. Przyjmijmy jednak, że nie ma tu żadnego błędu, że naprawdę pustostanów jest 1,8 mln. To by oznaczało, że przy 13,5 mln gospodarstw domowych mamy 14 mln mieszkań. Ciągle więc wydaje się, że powinniśmy mieć nadwyżkę lokali względem potrzeb.

Warto w tym miejscu wspomnieć jeszcze o rosnącej liczbie jednoosobowych gospodarstw domowych. W 2010 r. stanowiły one niecałe 18 proc. ogólnej liczby gospodarstw, ale w 2023 r. było to już prawie 27 proc. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze, zwiększa nam się odsetek osób starszych w społeczeństwie. Nie oznacza to oczywiście, że przybywa nam emerytów, tylko że młodsze kohorty są mniej liczne, a więc zmienia się stosunek procentowy jednych do drugich. Następstwem tego procesu jest wzrost "wdowich" gospodarstw domowych.

Z drugiej strony, wraz z przesuwaniem się strategii życiowych, wzrostem mediany wieku wchodzenia w związki, rosnącą liczbą rozwodów oraz rosnącymi dochodami Polaków rośnie również liczba singielskich gospodarstw.

Jest jeszcze jedna sprawa - luka mieszkaniowa liczona dla całego społeczeństwa może być myląca. Co z tego, że liczba lokali jest nieco większa niż liczba gospodarstw domowych, jeśli mieszkania nie są tam, gdzie jest największe zapotrzebowanie? Być może więc nie powinniśmy jej liczyć dla całej Polski, ponieważ takie spojrzenie o potrzebach mieszkaniowych niewiele nam mówi.

Co z tego, że są dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy mieszkań rozsianych po mniejszych miejscowościach takich jak Konin, Łomża, Krosno, Sanok, Grudziądz, Oława czy Leszno, skoro popyt na mieszkania jest w kilku, góra kilkunastu miastach w Polsce? Tak, to prawda, że nasz kraj będzie się wyludniał. Tego procesu nie zatrzyma nawet masowa migracja. Nie będzie on jednak zachodził w całym kraju. Ludzi będzie ubywać w małych i średniej wielkości miejscowościach, a rosnąć będzie kilka największych miast. I to właśnie tam będzie potrzeba najwięcej lokali. Choć prawdą jest, że gros z tych oddawanych rocznie ponad 200 tys. lokali jest rozlokowanych właśnie w kilku największych polskich aglomeracjach - Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu czy Warszawie.

Jak już wspomnieliśmy, zmienia się struktura gospodarstw domowych. Coraz rzadsze są sytuacje domów wielopokoleniowych czy rodzin wielodzietnych, a rośnie odsetek jednoosobowych gospodarstw domowych. Mamy więc do czynienia z pewną zmianą kulturową, która często nie jest odnotowywana w szacunkach odnoszących się do luki mieszkaniowej. Zupełnie teoretycznie możemy sobie wyobrazić sytuację, że luka mieszkaniowa zostaje zasypana ostatecznie dopiero wtedy, kiedy każda dorosła osoba w kraju będzie miała własne lokum.

Paradoksalnie zresztą ten aspekt - moim zdaniem jeden z najważniejszych wpływających na to, że wspomniana kategoria ciągle nam ucieka - jest wynikiem między innymi bogacenia się społeczeństwa. Coraz więcej osób chce żyć samotnie i żyje samotnie, a to z kolei przynajmniej w części wynika z faktu, że coraz więcej osób po prostu na to stać.

Czy "luka mieszkaniowa" jest więc uciekającym horyzontem? W świetle tego, co zostało wyżej powiedziane, wydaje się, że tak. Być może zresztą przestała ona być kategorią adekwatnie opisującą problemy polskiego rynku mieszkaniowego. Może lukę mieszkaniową, która była palącym problemem 20 lat temu, już zasypaliśmy. Co nie oznacza bynajmniej, że z mieszkaniówką w Polsce wszystko jest ok.

Pozbyliśmy się dużego problemu, ale pozostały inne - mała dostępność cenowa niezłych mieszkań w dużych miastach (gdzie co roku migruje tysiące osób) dla osób młodszych, które dopiero wkraczają na rynek pracy, dla rodziców samotnie wychowujących dzieci, czy po prostu dla biedniejszych Polaków. Może właśnie w ten sposób powinniśmy opowiadać na problemy z rynkiem mieszkaniowym.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"